Sale and Lease Back: plusvalenza tassata secondo le regole civilistiche

Saranno i principi civilistici della corretta rappresentazione contabile a determinare il momento in cui la plusvalenza realizzata a seguito di un’operazione di sale and lease back genererà la determinazione del reddito imponibile dell’esercizio. Questo, quanto stabilito dalla risoluzione 77/E pubblicata dall’agenzia delle Entrate.

COSA CAMBIA
Per i soggetti che redigono il bilancio ai sensi del Codice civile, sono state dunque introdotte regole di determinazione del reddito coerenti con le nuove modalità di rappresentazione contabile.
La stessa imputazione temporale prevista in ambito civilistico per una operazione di sale and lease back assume quindi rilevanza anche ai fini fiscali, con la conseguenza che la plusvalenza realizzata concorre alla formazione del reddito ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, a partire dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di locazione finanziaria.

LA FATTISPECIE
Nello specifico, il caso analizzato dalla risoluzione, riguarda una società che intende porre in essere un’operazione di compravendita con locazione finanziaria (ossia un contratto di “sale and lease back”) in cui la società – cosiddetta istante – vende un terreno edificabile ad una società di leasing, e quest’ultima, a sua volta, finanzia la costruzione del fabbricato sovrastante il terreno, per un termine, ipoteticamente, di due anni.
Conclusa la costruzione dell’immobile, la società istante stipula con la società di leasing un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto il terreno ceduto ed il fabbricato costruito, assumendosi così l’obbligo di versare i canoni periodici e, nel contempo, un riscatto finale.
Considerato che dalla cessione del terreno edificabile emerge una plusvalenza, e che la stessa è da imputare a conto economico, sulla base della durata contrattuale del leasing finanziario stipulato per l’acquisto dell’immobile costruito, il contribuente ha chiesto all’Agenzia chiarimenti in merito a seguenti punti:

• il corretto periodo di tassazione della plusvalenza, ossia se è possibile ripartire ;
• la plusvalenza per la durata del contratto di leasing;
• il momento a partire dal quale la plusvalenza diventa imponibile ai fini delle imposte.

Sul punto, l’istante sostiene che la plusvalenza dovrà concorrere alla formazione del reddito dell’impresa in proporzione alla durata del contratto di leasing e che gli effetti fiscali della stessa dovrebbero concorrere al reddito d’impresa dal periodo di imposta nel quale avverrà la decorrenza del contratto.

COSA DICE L’AGENZIA DELLE ENTRATE
In linea con la soluzione prospettata dall’istante, l’Agenzia delle Entrate, nel presupposto dell’articolo 2425-bis comma 4 del cod. civ. secondo cui “le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”, rileva che dal punto di vista contabile, la plusvalenza realizzata dalla società a seguito della vendita del terreno è imputata a conto economico a partire dal momento in cui decorrere il contratto di locazione finanziaria (ossia dopo circa 2 anni dalla cessione del terreno) ed è ripartita per la durata dello stesso contratto.

IN TERMINI FISCALI
Sul piano fiscale, invece, l’Agenzia richiama la circolare 38/E/2010 che – a commento della suddetta disposizione civilistica – aveva precisato che la plusvalenza concorre integralmente alla formazione del reddito imponibile nell’esercizio in cui è realizzata ovvero, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto.
Ora, per effetto del nuovo principio di derivazione “rafforzata”, applicabile, a decorrere dal 2016, per i soggetti che redigono il bilancio in conformità alle disposizioni civilistiche, assume rilevanza ai fini fiscali, la rappresentazione contabile – sintetizzabile nei concetti di qualificazione, classificazione ed imputazione temporale – come regolamentata dagli OIC.
Dunque, con la nuova formulazione dell’articolo 83 del Tuir, l’Agenzia stabilisce che l’imputazione temporale prevista in ambito civilistico per l’operazione di “sale and lease back” debba assumere rilevanza anche ai fini fiscali.